점포계약/창업초보자도 한 눈에 알 수 있는 좋은상권 보는법!

좋은상권에는 일정한 특징이 있다.

 

 

 

앞장에서 설명한 상권력과 점포력이 언뜻 이해가 어렵거나 객관적 판단이 내려지지 않을 때는 부수적 방법으로 입지를 등급으로 나누어 판단하는 방법이 있다.

 

1등급입지의 특징

(1)보증금액 : 600만원이상/평(권리금/임대환산가1.5부환산가포함)

(2)인근업종 : 금융권,유명커피체인점,프랜차이즈제과점,패스트푸드전문점등등

(3)인근배후지 : 아파트단지(최소5,000세대이상, 중소형), 단독주택-다세대주택-아파트로 구성된 복합단지1만세대 이상

                      역세권, 대학로권, 중심상업지구,중심유흥지구등등

(4)주변특징 : 도로와 연계성이 좋고 유동인구의 속도가 느리며 업종이 다양하다.

낮보다는 밤에 사람이 광역대에서 몰린다. 보증금과 권리금이 높다.

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2등급입지의 특징

(1)보증금액 : 300-500만원/평(권리금/보증금/임대료환산가1.5부포함)

(2)인근업종 : 김밥전문점, 휴대폰대리점, 옷과 신발가계(중고가),중소마트, 중소음식점, 커피전문점등

(3)인근배후지 : 주택과 아파트단지의 혼합형 5천세대 내외(중소형아파트단지)

(4)주변특징 : 도로와 연계성이 좋고 유동인구의 속도가 느리되 1등급지처럼 유동인구가 있지만 그 원천은 광역대가 아닌

                   인근 배후지에 한해 국한된다.

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3등급입지의 특징)

(1)보증금액 : 300만원/평 이하(보증금/권리금/임대료환산가1.5부포함)

(2)인근업종 : 이발소, 슈퍼마켓, 소규모음식점, 문방구, 배달점, 자전거대리점, 오토바이판매점, 목욕탕, 생필품점등등

(3)인근배후지 : 대부분 주택단지 또는 소규모 아파트단지 3000세대 이하 주변 , 연령대가 중년후반이 대다수인 지역.

(4)주변특징 : 도로가 좁거나 있어도 특정지역 거주자만 주로 이용하는 지역, 출퇴근만 이용되고 인구의 유동속도가 빠른지역,

                   고객의존도가 주택에만 의존하는 지역, 이면도로 한쪽의 상가, 신호등이 많지 않다. 낮에도 인근지역 주민 외에는

                   유동인구가 형성되지 않는다.

 

 

여기서 말하는 등급은 유동인구, 접근성, 배후지 상권력, 고객창출효과 측면에서 나눈 것이지 결코 등급을 점포나 상권의 질로 판단한 것이 아니다. 즉 3등급지라고 해서 무조건 안 되고 1등급지라고하여 다 잘되는 것이 아니란 것이다.

 

또한 보증금과 권리금 또한 어느 등급지든 업종에 따라 핵심지역이 있기 마련이니 차등이 다소 있을 수 있다.

실제로 창업자들은 늘 1등급과 2등급, 2등급과 3등급지에서 갈등을 하게 되며 1등급과 3등급지를 놓고 고민하는 사례는 거의 없다. 단지 여기서 어느 등급의 입지가 내게 맞느냐는 장사의 노하우, 경험, 자본력, 평수, 보증금, 수익률, 사업아이템이 좌우하는 것이다.

 

창업 초보자분들은 위 설명에 조금 난해하실 수도 있는데 아주 간단하면서도 이해가 빠른 방법을 소개해 본다.

바로 노점상을 보면 유동인구가 보인다는 것이다.

노점상은 유동인구가 없거나 빠른지역에는 찾아보기 힘들고 그 반대인 곳에서는 군집하는 성향을 보인다.

                                               

 

(노점상은 유동인구를 따라다닌다)

 

앞서 누누이 언급했듯이 같은 조건이라면 조금 구석이라도 창업초보자들은 3등급보다는 2등급, 2등급보다는 1등급을 고려해 보는 것이 바람직하며 그 반대의 프로라면 1등급만을 고집할 필요 없이 2,3등급지에서도 얼마든지 성공 할 수 있는 것이다.

그 예로 인근에 결혼식장이나 뷔페, 키즈카페가 없다고 가정한다면 구태여 수억원의 보증금과 투자금을 들여가며 1등급 노른자위에 앉으려 하지 않아도 된다는 얘기다.

 

업종에 따라 사람을 끌어들이거나 그곳에 가지 않으면 없어서 안되는 업종이 있게 마련,

이런 아이템이 있다면 아래의 등급지로 내려가 그 비용(높은 보증금과 권리금)으로 평수를 키우고 서비스의 질을 끌어올리는 마케팅 방법으로 공략하면 적어도 경쟁자가 생기기 전까진 호황을 누릴 수 있는 것이다. 이때 나타나는 효자가 바로 입소문이란 것이다.

 

자세한 내용은 다음에 기술하기로 하고 이장에서는 적어도 나의 입지가 몇 등급이 되며 나의 아이템은 어느 등급의 입지가 맞는지 가늠해 보는 것으로 만족하고자 한다. 이것도 저것도 안 보일 때는 주변(노점상)을 보자.

 

기억하세요^^

• 시간적 여유가 부족하거나 평소 안목이 없는 창업자라면 주위의 조건(권리금,보증금,월세)과 현재의 상황(인접건물 빈점포 다수 여부, 청결도, 낮동안 순간 유동인구의 수)등을 통해 상권의 인물됨을 어느정도 파악할 수 있다.
• 낮에도 주위에 노점상이 잘 목격된다면 어느정도 밤에도 유동인구가 확보된 곳일 가능성이 많다.
• 노점상은 늘 유동인구를 쫒아다닌다. 이땐 그 노점상의 주요 영업형태가 낮과 밤중 어느 시간대에 주로 매출이 발생하는 업종인지 볼 필요도 있겠다. 

 

 

울산창업컨설턴트/매출증대전문가

컨설턴트 김영익