점포계약/ 점포 임대차, 인수 계약시 피해야할 건물유형 베스트5!

 

점포 임대차계약시 피해야 할 건물 베스트 5!

 

 

점포를 임대차계약하거나 인수할때 절대 피해야 할 건물이 있다.

필자는 계약기간에 대한 지식이 없어 투자금을 회수를 할때 즈음 계약이 해지되어 본전도 못하는 경우, 건물주인이 갑자기 보상을 운운하며 임대차계약을 해지를 종용하는 경우, 인수 후 알고보니 원 주인이 인근에 새 매장을 차려 매출이 급감하는 경우등 계약하나 때문에 골머리를 썩이는 창업주를 주변에서 솔찬히 보곤한다. 사실 꼼꼼하신 창업주 분이라면 임대차계약시 특약사항 등을 달아 이러한 문제를 최소화하기 위한 노하우를 발휘하는 분도 계시지만 대부분 "을"에 해당하는 임차인의 입장에서는 그리 말처럼 쉬운것이 아니다. 그래서 원천적으로 필자는 아래 유형의 건물은 아무리 탐이 나도 가급적 계약을 하지 않는것이 좋다고 말씀드린다. 임대차계약 전 마지막 단계인 "점포 임대차계약 시 피해야 할 건물 베스트 5"를 소개해 본다.

 

■ 건물주가 영업을 하고 있는 건물

 

이 경우는 100% 계약을 하지 말아야 한다. 왜냐하면 건물 내 장사가 잘 되는 매장이 하나 있으면 계약만료시점에 주인이 연장을 하지 않고 임차인을 내 보낸 후 건물주 본인이 업종을 변경하여 직접 운영하는 경우가 많다. 기존 계약자 입장에서는 이제 자리 좀 잡고 홍보가 되서 장사가 되기 시작하는 시점에 나가야 하니 그야말로 하늘이 무너지는 심정인 것이다. 우리가 수익률 3%가 되지 않으면 입점이 불가하다고 하는 이유 중 하나가 수익률 3%면 3년 즈음이면 투자금을 만회하고 수익으로 돌아서고 추후 2년이라는 시간이 있어 수익이 나기 때문이다. 만일 수익률이 저조한 상태에서 이제 갓 손익분기를 넘어섰는데 나가야 한다면 재창업이 불가능하다. 물론 모든 건물주분들이 이런 것은 아니지만 그래도 건물주가 동일 건물에서 운영하는 점포가 있다면 절대 계약을 하지 말것을 추천드린다.

 

■ 인수계약시 원 사업주가 인근에 재오픈을 하는 경우

 

장사가 조금 되는 매장을 영업권리금, 시설권리금을 주고 인수하는경우에 해당하는 것으로 이 경우에는

1. 메뉴제조의 비법을 100%인계한다.

2. 계약매장 인근 0KM 이내에서는 동일 업종으로 영업을 하지 않는다. 만일 영업시에는 0원을 보상한다.

3. 시설과 집기(일일이 열거 또는 전체 일괄)는 인수자의 것으로 하며 일체 반출할 수 없다.

4. 영업장부와 고객명단 등 운영에 필요한 모든 자료를 공개, 인계한다

5. 원 주인과 인계자가 틀려 임대차계약(동일 또는 합의된 조건)이 되지 않을 시 인계자가 받은 모든 금전은 인수자에게 반환한다.

는 내용을 계약조항에 반드시 넣어야 한다. 의외로 인수전에서 이러한 내용이 불명확하여 조용히 망해가는 인수자를 많이 본다.

 

대게 장사가 잘되는 매장을 높은 권리금을 받고 인계한 외식업주들은 그 노하우가 있기때문에 다른 곳에 재창업할 확률이 아주 높다. 만일 그런 매장이 인근에 다시 들어서면 입소문이 돌아 기존 고객들도 원 주인을 따라 가는 경우가 많기때문에 인수자의 영업권이 심히 침해당하는데 그때 다져봐야 "손님이 오는것을 어떻게하냐"라고 반문한다면 할 말이 없게 되며 법적 구속력도 없다. 인수계약에서는 미리 이러한 내용을 계약서 문구에 확실히 하여야 영업권침해에 따른 보상을 받을 수 있다.

 

■ 건물관리가 안되는 건물

 

건물주가 해외 또는 원거리에 있는 경우 대게 관리가 되지 않는 경우가 많다. 특히 노후시설일 경우 건물주인이 원거리에 있다면

건물관리가 제대로 되지 않아 영업 중 사업운영비가 증가하여 수익률이 떨어지게 된다. 이런 건물은 계약시 주인 없이 중계사가 계약에 관한 처리를 전결하거나 이미 없어진 기존매장의 간판이 장기적으로 방치되고 있다거나 건물전체가 노후화되고 지저분한 경우가 많다. 앞서 임대차보호법 소개처럼 짧게는 2년, 길게는 5년이상을 임차하는 세입자 입장에서 누수, 승강기고장, 기타 설비등의 문제로 인해 금액이 지출된다면 속이 편할 리 없다. 늘 목마른 사람이 우물 파는 격이다. 

반대로 건물 관리가 잘 되는 매장은 건물이 깨끗하고 간판관리가 잘 되며 주인이 인근에 살던가 수시로 건물관리를 위해 들락날락거리는 건물이다. 가급적 건물관리가 잘 되는 매장에 입점해야 이런 뒷탈이 없는것이다.

 

■  건물주평판이 좋지 않은 건물

 

이는 건물내 입점한 상가세입자들에게 물어보면 간단히 해결된다. 아무리 좋은 입지의 건물이라고 해도 건물주의 평판이 좋지 않다면 피해야 한다. 특히 상가세입자는 권리금, 보증금, 월세에 민감할 수 밖에 없는데 건물주가 이러한 분야에 전혀 지식이 없거나 말이 통하지 않는 고집불통이라면 들어갈때는 몰라도 권리금이나 보증금때문에 한번은 곤욕을 치를 수 있다.

 

 

■  권리관계가 복잡하고 채무가 많은 건물

 

등기부등본을 통해 확인한다. 등기부등본은 "갑"구와 "을"구로 나뉘는데 "갑"구는 소유권과 관련되어 있고 "을"구는 채무와 관련이 있다. 만일 등기부등본 상 "갑"구의 건물주가 단일 또는 공동명의 2인을 초과하여 다수로 되어 있다면 분쟁의 소지가 있을 수 있어 비추천하며 소유자가 수시로 변하면서 "을"구 상 채무가 복잡하고 과도하게 많은 경우 추후 보증금에서 떼일 확률도 높아 역시 비추천 대상이다. 다만 소유자가 1~2인 이면서 상가건물을 지으면서 대출한 경우는 구분지을 필요가 있는데 대략 판단하는 방법은 아래와 같다.

 

건물 채무관련 적정성 따지기.

 

(1) 건물감정가격 추정

시중금융권의 상업건물의 대출한도는 최대 60% 내외이므로(금융권마다 차등적용) 등기부상 채무금액(130%설정)이 100만원일 경우 실제 금융권의 대출금액은 76원(100만원*100/130) 내외가 되며 이 금액이 건물감정가의 60%이므로 대출금*100/60이 건물감정가가 된다. 고로 건물가격은 126원(대출금 76 * 100 / 60)이 감정가격이다.

 

(2) 감정가격에서 각 세입자들의 보증금  차감

이러한 건물 시세감정가격에 각 층 세입자들의 보증금(파악 불가시 나의 보증금*세입자수)을 제하고 남은 금액이 나의 보증금 이상이면 적정하다(금융권 채권금액이 크면 클수록 , 채무관계가 복잡할 수록, 건물구분소유자가 많을수록 신중해야 함). 

 

상가 임대차계약은 창업성공을 위한 첫단추와 같다. 첫단추를 잘 못 꾀면 다시 풀어 꾀면 되지만 창업전선에서 이러한 실수는 문을 닫고 나가는 순간까지 되돌릴 수 없으므로 신중에 신중을 기하되 위 5가지 유형은 반드시 확인하시고 계약해야 함을 명심해야 한다.

 

기억하세요^^

  -  임대차계약 피해야할 건물 베스트 5

  1. 건물주가 입점해 있는 건물

  2. 인수계약에서 인계자가 인근에 재창업의 확률이 높은 사업자

  3. 건물관리가 안되는 건물

  4. 건물주평판이 좋지 않은 건물

  5. 기타 소유권, 채권채무 관계가 복잡한 건물

 

 

 

울산창업경영지도원 원장

창업컨설턴트 김영익(010-2468-7287)